Một loại công ty mới mở rộng tại các khu vực chính của San Francisco
Cách đây 10 năm, Pear VC – một hãng công ty niêm yết mới nhỏ – hoạt động tại một văn phòng bình thường ở Palo Alto được làm sống động bởi những tác phẩm nghệ thuật mang chủ đề máy tính. Tuần trước, công ty này đã ký hợp đồng thuê lại 30.000 feet vuông không gian văn phòng “Loại A” tại khu vực Mission Bay của San Francisco từ hãng lưu trữ tệp Dropbox.
Đây chỉ là một trong số các công ty phát triển nhanh đang chiếm thêm không gian ở San Francisco khi thế hệ trước của các công ty thu nhỏ diện tích vật lý của mình.
Theo Báo San Francisco Chronicle, OpenAI – nhà tạo ra ChatGPT – vừa thuê lại hai tòa nhà với tổng diện tích là 486.600 feet vuông từ Uber. Uber – tập đoàn chia sẻ xe – được thuê ban đầu một nhóm 4 tòa nhà cách đó không xa Dropbox và sẽ tiếp tục thuê lại hai tòa nhà này. Uber nói rằng đây là việc “điều chỉnh kích thước phù hợp”.
Một đối thủ của OpenAI là Anthropic cũng vừa ký một hợp đồng thuê không gian phụ lớn. Kế hoạch của công ty này là chiếm toàn bộ tòa nhà diện tích 250.000 feet vuông tại trung tâm San Francisco từng là trụ sở Slack.
Salesforce, công ty đã mua Slack vào năm 2021, là một nhà đầu tư của Anthropic. Trong khi đó, Pejman Nozad – đồng sáng lập Pear VC – đã viết một trong những chi phiếu nhỏ đầu tiên cho Dropbox khi anh còn mới đến Mỹ từ Iran và bán thảm Ba Tư cho các nhân vật lớn của công nghệ Silicon Valley.
Những hợp đồng thuê lại không nhất thiết phải bắt đầu từ việc giao kèo bằng cái bắt tay. Khi được hỏi liệu liệu Nozad có lựa chọn không gian mới của Pear do mối quan hệ với Dropbox, anh phủ nhận. Các nhà sáng lập không liên quan đến việc kinh doanh này và bàn về việc cựu chủ sở hữu thảm đã có nhiều kinh nghiệm thương lượng sau khi bán thảm trong 17 năm.
Chắc chắn, đây là thời điểm thuận lợi để ký kết hợp đồng thuê lại nếu bạn là một công ty có nguồn vốn mạnh đang phát triển. Theo Colin Yasukochi, giám đốc điều hành của công ty dịch vụ bất động sản thương mại CBRE, các hợp đồng thuê lại ở các khu vực chính như Mission Bay và Quận Tài Chính của thành phố San Francisco hiện tại dao động từ 60 đến 80 đô la cho mỗi feet vuông. Càng cao tầng và càng nhiều tiện ích, giá càng cao. Đối với startup sẵn lòng thuê không gian có hợp đồng thuê dưới 5 năm, các điều khoản sẽ tốt hơn (vì trong tương lai không xa, họ sẽ cần thuê lại ở một nơi khác). So với tháng 9 năm 2019 trước khi đại dịch lật đổ thành phố này, giá thuê văn phòng đã vượt qua ngưỡng 75 đô la cho mỗi feet vuông.
Hiện nay có rất nhiều lựa chọn. Các tòa nhà thương mại của San Francisco hiện có tỷ lệ trống 35%, và vẫn còn nhiều người đi ra khỏi cửa hơn là vào.
Ban đầu, Dropbox thuê toàn bộ không gian 750.000 feet vuông trong tòa nhà mà hiện đang sử dụng, nhưng không sử dụng hết và sau khi đại dịch COVID bùng phát, hãng bắt đầu giảm sử dụng mạnh mẽ hơn. Trước khi thuê lại không gian cho Pear VC, nó đã cho thuê tách biệt khoảng 200.000 feet vuông cho hai công ty y sinh học khác nhau là Vir Biotechnology và BridgeBio. Hiện tại vẫn chưa được đầy.
Tuần này, Adobe đã liệt kê một nửa không gian thuê của mình tại khu vực Showplace Square của San Francisco và hiện đang tìm kiếm người thuê lại 156.000 feet vuông trên ba tầng của một trong những tòa nhà mà họ trước đây đã sử dụng.
Nhưng có vẻ như điểm bùng phát đang trong tầm mắt. Theo dữ liệu của CBRE, mục tiêu thu hút ở San Francisco trong quý 3 năm nay đã giảm 1,85 triệu feet vuông, trong khi nhu cầu thị trường đạt 5,2 triệu feet vuông, tăng cao nhất kể từ quý đầu tiên năm 2020.
Colin Yasukochi cho rằng, một phần lớn sự thay đổi đó có thể được truy vấn đến các công ty như OpenAI. Ông cho biết rằng một loạt các công ty mới đang bắt đầu thành lập văn phòng tại San Francisco, hấp dẫn bởi cơ hội thuê không gian sang trọng với giá tương đương hoặc tốt hơn so với vài năm trước đó với các vị trí chưa hoàn thiện hơn, tại các khu vực trung tâm hơn của thành phố. Yasukochi cho biết: “Đối với các công ty đang cố gắng đưa nhân viên trở lại, đây là cơ hội lớn”. (CEO OpenAI Sam Altman đã từng nói rằng ông cho rằng các công ty sẽ hiệu quả hơn khi nhân viên họ họp mặt).
Thật vậy, Yasukochi dự đoán rằng nếu nền kinh tế cải thiện trong nửa cuối năm mới và lãi suất giảm xuống, các công ty công nghệ sẽ nhanh chóng phục hồi hơn và kéo theo thành phố đi cùng. “Nhiều công ty công nghệ đã nhanh chóng cắt giảm nhân viên thừa, cùng với các chi phí bất động sản khác,” Yasukochi cho biết. Ông cũng cho biết rằng trong khi các công ty công nghệ thường “sớm cắt giảm, họ cũng sớm phát triển. Tôi không thấy bất kỳ ngành công nghiệp nào tạo ra khối lượng tăng trưởng như công nghệ có thể”.
Cần lưu ý rằng Yasukochi không nghĩ rằng những công ty công nghệ đó sẽ phát triển ở khu Hayes Valley của San Francisco. Mặc dù khu phố nhỏ này đang dẫn đầu làn sóng tăng trưởng quan tâm đến San Francisco trong năm nay và chào đón danh hiệu “Cerebral Valley” với sự tập trung của cộng đồng trí tuệ nhân tạo, nhưng hầu hết các nhóm như vậy, ông nhận xét, đang họp mặt ở nhà hàng và quán bar và làm việc tại chỗ.
Sự thật, Yasukochi tiếp tục cho rằng “không có nhiều không gian văn phòng ở đó”.
Hình ảnh: 1800 Owens Street tại San Francisco, nơi đó là trụ sở của Dropbox và hiện nay, cũng là văn phòng San Francisco của Pear VC.
Nguồn: https://techcrunch.com/2023/11/04/san-francisco-office-space-2/
Ten years ago, Pear VC, then a tiny new venture firm, operated out of a nondescript office in Palo Alto that was enlivened by bright, computer-themed art. Last week, the outfit — which closed its largest fund to date in May — quietly inked a deal to sublease 30,000 square feet of “Class A” office space in San Francisco’s Mission Bay neighborhood from the file-storage giant Dropbox.
It’s among a number of fast-growing outfits taking up more space in San Francisco as an earlier generation of companies shrinks its physical footprint.
As the San Francisco Chronicle first reported last week, ChatGPT creator OpenAI just subleased two buildings totaling a collective 486,600 square feet from Uber. The ride-share giant, which originally leased a grouping of four buildings down the street from Dropbox and will continue to occupy two of these, told the paper it is “right-sizing.”
A rival to OpenAI — Anthropic — also just reportedly closed a sizable subleasing deal. Its plan: to take over the entire 250,000-square-foot building in downtown San Francisco that was previously Slack’s headquarters.
Salesforce, which acquired Slack in 2021, is an investor in Anthropic. Meanwhile, Pear VC co-founder Pejman Nozad wrote one of the first small checks to Dropbox when he was still relatively new to the U.S. from Iran and selling Persian rugs to Silicon Valley bigwigs.
Such subleases don’t necessarily begin with hand-shake deals, however. Asked if Nozad zeroed in on Pear’s new space owing to his connection to Dropbox, he scoffs. The office — which has room for more than 200 desks, features more than 20 conference and call rooms, and has dedicated event space to host talks — “was a business deal for them,” says Nozad. “The founders were not involved. As you know, I sold rugs for 17 years, so I have some skills in negotiation,” he adds with a laugh.
Certainly, it’s a good time to strike a subleasing deal if you’re a well-funded company on the rise. According to Colin Yasukochi, an executive director at the commercial real estate services firm CBRE, subleases in prime areas like Mission Bay and the city’s Financial District currently range from $60 to $80 per square foot. The higher the floor and the more plentiful the amenities, the higher the price. For startups willing to sublease space with less than five years left on the lessee’s contract, the better the terms (as they’ll need to lease again somewhere else in the not-too-distant future). In comparison, office lease rates passed the $75 per square foot mark in September 2019 before the pandemic turned the city upside down.
There’s no shortage of options right now. San Francisco’s commercial buildings are currently 35% vacant, and there are still more tenants flowing out the door than entering them.
Dropbox originally leased the entire 750,000-square-foot space in the building it currently occupies, but it never filled it up entirely and after COVID struck, it began more aggressively whittling down its use. It paid $32 million in late 2021 to terminate part of its 15-year lease; before newly subleasing space to Pear VC, it separately subleased roughly 200,000 square feet to two different life sciences companies: Vir Biotechnology and BridgeBio. It’s still less than half full.
This week, Adobe listed half its leased footprint in San Francisco’s Showplace Square neighborhood and is now looking to sublease 156,000 square feet across three floors of one of the buildings it used to occupy.
But a tipping point is seemingly in sight. There was “negative net absorption” of 1.85 million square feet in San Francisco in the third quarter of this year, according to CBRE data; at the same time, market demand reached 5.2 million square feet, which is the highest increase since the first quarter of 2020.
Much of that shift can be traced to companies like OpenAI, suggests Yasukochi, who says that a new spate of outfits is starting to set up shop, enticed by the opportunity to rent sleeker space for the same or better prices than was possible several years ago for less finished locations, and in more central areas of the city. “It’s a huge opportunity for companies that are trying to bring back their employees,” says Yasukochi. (OpenAI CEO Sam Altman has long said he thinks companies are more effective when employees convene in person.)
Indeed, Yasukochi anticipates that if the economy improves in the second half of new year and interest rates come down, tech outfits in particular will be positioned to recover faster — and pull the city along with them. “Many tech companies were quick to cut excess employees, along with real estate and other costs,” says Yasukochi. He also says that while tech outfits are typically “early to cut back, they’re also early to grow. I don’t see any other industry that generates the volume of growth that tech can.”
Worth noting: Yasukochi does not think those tech companies will necessarily be growing in San Francisco’s Hayes Valley. Though the small shop-studded neighborhood has led a resurgence of interest in San Francisco this year and eagerly embraced the moniker “Cerebral Valley,” owing to its concentration of AI communities, most of those teams, he observes, are “meeting in restaurants and bars and working out of their apartments.”
The reality, Yasukochi continues, is “there isn’t a lot of office space there.”
Pictured above: 1800 Owens Street in San Francisco, which is the site of Dropbox’s headquarters and now, Pear VC’s San Francisco office, too.
